[公共政策] 集合式住宅管理委員會的缺失（修訂版）/ 第二組

最後編輯時間：2008.08.12 / 編輯者：HOW

張凱寧 張景儀 杜敏菁 黃雲珊 楊家惠 黃淑娟

一、研究動機

對於現今的集合式住宅而言，管理委員會是必要且必須的，就像是小型的社會ㄧ樣，需要有人統籌管理社區事務。本來這樣的設計是希望帶給居民方便，但是管委會卻漸漸爆出許多弊端，黑心的管委會能A的就A，對居民的權利視若無睹，是什麼原因讓他們行為囂張，無視法律的存在？或許是現在都市人的冷漠，認為自己過得好就好了，不在乎管委會到底做了什麼，也或許是對於管委會的不當言行是力不從心！我們做一個聰明的現代人，就要捍衛受到侵佔的權利，找出問題癥結點並提出解決辦法。

以下我們分別找出3個研究個案，並藉由法條提出解決方案。

二、研究個案

案例(A) ：管委會的權力問題當初在買房子時，標榜社區附有各項健身設施，銷售人員說可以點數方式進行公共設施的使用，如今搬進已一年多，公設的使用未以收費方式，也沒有使用點數的方式管理，因為這些問題並未在住戶大會上加以討論。而今管委會自行開會通過，表示要對在公共設施開課的團體徵收場地費，即便徵收的對象是授課老師，但是老師一定會將此項費用轉嫁給學員們，造成同樣在健身房運動，有老師教的人就必須額外付場地費的怪異現象。

案例(A)問題延伸：

1.管理委員會的決定，並未在區分所有權人大會上通過，是否具有法律效力？

2.若管理委員會執意要住戶繳費，不然不得使用該場地，此種行為是否合法？
法條:第二十五條 （會議之召開及召集人之產生方式） 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議： 一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者 。 區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。

第三十四條 （管理委員會之職務範圍） 管理委員會之職務如下：
一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
二、住戶違反第六條第一項規定之協調。
三、住戶共同事務應興革事項之建議。
四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
七、區分所有權人會議決議事項之執行。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、其他規約所定事項。

案例(B)：行徑囂張的主委強行連任的主委L，在競選連任不成後，指控該當選主委無當地戶籍；任意向住宅區停車格收費；涉嫌挪用公款，以不實之名義向管理委員會申請車馬費；主委移交典禮不順暢，涉嫌掏空社區管理委員會基金。

案例(B)問題延伸：

1.為什麼如此誇張行徑的主委，無法將他繩之以法？
2.為何此主委L可如此逍遙法外？

法條:

第二十條 （公共基金移交程序） 管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。

案例(C)：主委侵占住戶權利管理會出租大樓外牆，但也因此造成整樓住外牆的住戶很大的困擾。包括外牆被釘上上千的鋼釘可能會滲水外，每次颱風必將廣告吹壞，除了在空中拍打產生巨大噪音、無法入眠外，廣告有時還會拍打用戶的陽台玻璃，造成危險。

案例(C)問題延伸：

1.管理委員會在出租外牆前，並未事先告知或詢問在外牆的住戶，是否違法？

2.經區分所有權人會議通過不再設立廣告物，但管委會仍繼續與廣告公司簽約。

法條:

第三十三條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：

一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。

二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

三十四條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

第四十五條 （消費者權益） 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

罰則:
第三十八條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：
一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。
二、住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。
三、管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
四、管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
五、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十四條第七款之職務，顯然影響住戶權益者。

第三十九條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰： 一、區分所有權人違反第五條之利用者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。
三、住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項之規定者。
五、住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第四十四條規定者。 有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得 併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百 五十萬元以下罰金。


關於公寓大廈管理條例
歷史沿革:
中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總(一)義字第八九○○一○四四三○號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[一]義字第０９２００２４３９１１號令修正
本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法。
三、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
四、共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。
五、禁止住戶飼養動物之特別約定。
六、違反義務之處理方式。
七、財務運作之監督規定。
八、區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
九、糾紛之協調程序。
十、其他不牴觸法令之特別約定。

三、為什麼會有這些問題？

案例(A)

廠商釋出利多訊息給消費者，廣告行銷明顯與事實不符，(1)口頭支票過多；(2)住戶當初在買房子時，應詳細問清楚合約內容；(3)管委會想鑽漏洞，利用消費者之弱點貪取財務。

解決方式：

當發生上述不合理的案件，根據第二十五條及第三十四條，區分所有權人有權力開會處理，投票通過公設的使用方式(收費或點數使用方式…等)，而管委會必須執行區分所有權人會議決議事項。有一個具體的使用措施，讓居民使用起來便利也不會對管委會有所質疑，杜絕管委會想要從居民手中巧取金錢的方式

案例(B)

主委將自己的私人貪利想法運用在公共設施上，就像老師大一上行政學時所提到的例子，里長競選的福利政策是讓大家巷口可以停車，但後來巷子卻擁擠變成單行道，造成大家出入不方便。

解決方法：

根據第二十條法則規定管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支 情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。而且根據第二十五條規定召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。所以很明顯的此案例的主委已嚴重違法，且又涉嫌掏空公款。

案例(C)

主委想賺錢，私心過重。

解決方式：

根據第三十三、三十四及三十八條規定，要在公寓大廈外設置廣告，必須經由該層住戶同意，並且參加區分所有權人會議表達自己的意見，他當然有權拒絕廣告的設置、拆除廣告的權力，而管委會必須尊重區分所有權人的決議，若違反之，則處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。也或許是罰則太輕，比之租借外牆的廣告收入，得利者當然不會放過機會，所以本組認為加強區分所有權人會議的執行是居民必須捍衛的自我權益，而政府也應該修改法條加強罰則，才能達到警惕的效果。

四、總結

關於公寓大廈管理條例，是從民國搭八十四年才正式發布，表示從民國八十四年以後才有相關的規範，在此之前若居住的公寓大廈有問題該找誰申訴呢?

法規處罰是否太輕？若主委恣意向外地收取場地費、停車費以及張貼廣告物，利用社區公共建設以牟取個人不當之得利，假設一個月收停車費所得三萬元，而法律上所懲罰的罪狀僅處罰三千元不等之罰鍰，對任何學過經濟效益的人都知道，收取這些不當之財遠比懲罰的錢還有的賺。何以區分所有權人所開的會議結果，即等同住戶大會，社區管理委員會可以置之不理？相反地，當住戶被管委會告知須開始繳交經他們開會通過的場地費時，住戶採取不聽從方式，便被強行錄影存證，受到管委會的糾舉。實際上，我們也知道管委會的各個主委都很辛苦，現在的公寓大廈式住宅是都會區的主流，社區就像是一個小型社會，管理委員會像是政府來幫我們處理生活中的大小事務，以利便民。但是當其政府開始腐敗時，身為一份子的我們也該提高自身公民意識，勇敢的對無能說不。

我們目前搜集到的是關於法條上的規範以及罰則，所以會先從法律上繼續探討之後的問題，例如法律上的漏洞、大廈管理的缺失、以及個案的問題繼續探討。甚至有的時候是官商勾結上的問題，當面對到這樣的問題時該如何解決?難道我們的社會當中真的不能完全消弭此種風氣?當平民百姓面對背後有龐大勢力的主委或者集團時要如何自救呢?這會是我們繼續探討的問題。

資料來源：
[1]崔媽媽基金會公寓大廈討論區 2007.10.8 http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?t=5016
[2]崔媽媽基金會公寓大廈討論區2007.8.28 http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?t=4899
法條:公寓大廈管理條例

[公共政策] 集合式住宅管理委員會的缺失 / 第一組

最後編輯時間：2008.08.12 / 編輯者：HOW

五人幫-陳冠宇.彭凡.方嗣儒.陳德宇.林威齊

初步構想:

集合式住宅體制有何缺失
　對照了公寓大廈管理條例（修訂於９５年０１月１８日）以及本組所調查出的大樓管理公約書（附件１），發現在２者的陳述中，最有問題的一項為在法規中明文規定，第一任管委會（或管理負責人）應由＂區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。＂（條例第２９條）即便是因變故而無法實行該條例時，也必須申請由主管機關指定住戶一人為召集人。但是在我們所得到的公約書資料中，發現的確有建商不經過住戶推舉而直接指派第一屆管委會的情形（附件第二項及第三項第１條），理應是違例行為，但卻沒有看到建商得到懲處，令人覺得該條例沒有實質的效果。

　　建商積極的想在公約書中增加此條款，必然是有利可圖，不然，沒必要把麻煩事－甚至是有違法之嫌的麻煩事惹到自己的身上，可想見其處罰條例的不實和有多少的利益可藉由這個小動作來獲得。而再其中又牽扯出了一個問題，是否政府與這些建商之間有利益上的相互往來，所以才造成了建商膽敢在公開的公約書中，明定與法規完全不符的的內容而卻沒有受到制裁？可見得其中的隱情不只是建商試圖圖利那麼簡單，真要追究，甚至可以牽涉到政府整體的體制問題。

　　如以官商勾結這個整體政府體制失當的大問題不論，單就法規被如此忽視，政府應該如何積極處理建商這樣的藐視既訂法規的行為來論。這方面，在本組來看，可以採用相關行政單位定期至集合式住宅會勘，讓行政單位能理解現今民間集合式住宅的體制與狀況，而不是單向的靠著檢舉，另外關於檢舉方面，應加強對於一般集合式住宅住戶的宣導（例如宣導有關於申訴管道，何謂不公情形等等），至少要做到讓大家普遍能夠知道在遇到不公狀況的時候，能夠藉由哪一些管道來申訴，當然接受申訴的單位也應該徹底的落實法規並提高辦事效率以獲得最大成效。當然最基本的，是要養成集合式住宅的居民在對於自己權利的認知上更加敏銳，因為在實例上，現今集合式住宅居民常常有漠視公共事務以至於他人能藉由違反法規的小動作得利，而居民則是失去很多權利而不自知，所以該方面觀念的培養可以避免集中式住宅居民任人擺佈的情形發生。

　此案在規章的方面來看並無過大之施政不良的情形，但由現實實行面來說,法案執行的不夠徹底，懲處不夠明確，法規對於管委會部分決定較無限制，住戶缺乏民主參與意識，相關民意申訴管道之宣傳不足等，也都是造成法規沒辦法有效率的施行之原因。當然官商之間關係的過度密切，也可以是個著眼的重點。

參考-http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-40.htm<公寓大廈管理條例>

並某集合住宅之管理公約一份以為參照:

案例1

大樓管理公約書

(僅擇與關大樓管理委員會相關之規定)

一.
管理委員會掌理本大會休會期間之各項會務，管委會應依法令章程及本大會之決議執行會務。除本會公約或章程之規定、應由大會決議事項外，皆由管委會決議之。

二.
本管委會設置二十七人(各樓層推派一代表)，均為無给職，任期一年，得連任。但第一屆管委會各管理委員應由葉財記工程有限公司推派之。

三.
1.本管委會由主任管理委員召集之。每屆第一次管委會，由上屆主任委員召集 之。但第一屆管委會，得由葉財記工程有限公司召集之。
2.管委會之召集，應載明事由於三日前通知各管理委員；但有緊急事情時，得隨時召集之。
3.管理委員會開會時，應由管理委員親自出席，或出具委託書，載明授權範圍、委託代理人。

四.
1.本會管委會之決議，應有超過半數之管理委員出席，出席管理委員過半數同意行之。
2.管委會議決事項，應做成議事錄，由主席簽名、蓋章，並於會後五日內，獎議事錄分發各管理委員。

五.
1.本會主任管理委員，應由三分之二管理委員出席，及出席管理委員過半數同意，選一人任之。副主任委員亦同，選二人任之。
2.管委會主任對內即大會主席，對外代表大會；主任委員請假或應故無法出席時，由副主任委員互推一人代理之。

六.本管委會職權如下
1.執行大會決議。
2.會員大會招開時，擬訂議程及通知，並執行有關決議事項。
3.編定年度管理工作計畫、預算及管理金費之分攤辦法。
4.向會員大會提出年度工作報告、決算及金費收支報告。
5.審議會員提案及建議事項。
6.商議會員互助及公益慈善事項。
7.舉辦會員旅遊及正當康樂事項。
8.會員婚喪喜慶之幫助事項。
9.會員委託服務或幫助解決困難事項。
10.管理費之收取、保管、運用、稽核事項。
11.大樓服務工作人員之聘用及解雇。
12.監督大樓服務人員推展服務工作。
13.其他有關本大樓之維護及服務事項之釐定於執行。

七.
大樓服務處職責如次
1. 本會管委會下設大樓服務處，執行大樓各項管理服務之工作。
2. 大樓進出口及四周警衛工作。
3. 公共機電設施之維護與操作。
4. 公共建物設施包括一樓景觀庭園、地下監控室、蓄水池、管理員室、機械房、及屋頂突出物 之水箱之維護與管理。
5. 大樓、大廳各樓層、大樓四周、通道之清潔。
6. 汽機車位置之管制。
7. 其他由本會管委會指定之有關公共服務、公共建築設備、公共環境衛生等事項。

後續修正：

有關於集合式住宅內，各種管理委員會濫權或是失查的情形，已經造成了許多的一般住戶權益受損，是以本組針對這些弊病的發生，以下列幾個部分來檢視台灣社會中的管委會濫權、失職的情形。

一、 規範管委會的法律規範:
在法律條文之中，專司集合式住宅中管理委員會{文後簡稱為管委會}職權以及相關責任的是於民國84年通過的<公寓大廈管理條例>這是當時的政府為了因應台灣的經濟飛昇，集合式住宅越蓋越多，在法律之相關規範上卻還是一片空白的狀態下，因而成文的。其中詳細規範了集合式住宅中區分所有人的責任義務，以及在集合式住宅之中，應該有管理機關，並命名為管理委員會。另外，也規範了區分所有人以及管理委員會的關係，還有在集合式住宅內相關規約書的通過方式，還有規約書的範本可供各管委會參考。

二、 <公寓大廈管理條例>中規範之管委會職權可能衍生之弊病:
本組特別列出部分<公寓大廈管理條例>中所列之管委會職權，以針對事件進行探討:
其一:住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供
其二:公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項
特對以上兩點職權範圍提出事件說明弊病之發生並提供省思

1. 在住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供部分:
本組特舉出2007/5/30聯合報之新聞報導說明:在這篇報導中提到了一名旅美的中和柯姓民眾，回家竟發現社區大廈之四樓住戶竟以鐵皮加蓋，佔用屬於公共空間的露台，他前往檢舉還遭到消防隊員提醒:找民代比較快。

從<公寓大廈管理條例>中可以發見的管委會職權範圍，卻驚見有一個集合式住宅的管委會竟然沒有行使他的職權，使得這名民眾憤而檢舉，還被新聞記者採訪報導。從這篇報導可以想像，是不是還有許多的類似事件政在台灣的各個角落發生，只是它們沒有被報導出來?這些管委會的沒有善使職權使得台灣有無數的住戶權益被損害了。另外，讓我們思考下一個問題:這個管委會為什麼不檢舉他的住宅內有住戶違規?他是不是因為自己的私人交情所以不檢舉?是不是因為自己的私人利益而不檢舉?

2. 在公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項方面:
列舉說明的事件是1999/9/21的東星大樓倒塌案，這個事件的發生使得松山區的東星大樓附近成為台北市唯一的災區，也使得台灣社會開始注重了住安以及住宅的建造材料等問題。

其實這個事件除了促使台灣社會關注這些議題之外，也暴露了一個問題:管委會的弊病。雖然，在東星大樓的建造申請通過之時，當時<公寓大廈管理條例>尚未定立，是以管委會對於起初建造完成的工安並沒有責任，但是在民國84年後，管委會成立後，管委會對於東星大樓的住安就負有責任了。關於，東星大樓的倒塌，有許多人認為是由於其一樓的第一銀行之松山分行進行改建之故，若是如此，根據<公寓大廈管理條例>第六條，各個區分所有人在進行改建需動用到共有部分時都要經過管委會的同意方能施行，則在這件倒塌案上，東星大樓的管委會難辭其咎。而且，根據條例規定，管委會本就有維護該大廈之職權，其顯然瀆職。

再換個角度來看，前面提到的是關於失職的部分，接著我們試想管委會若是濫權呢?在個別住戶需要進行改建時，會不會要求住戶需繳納{紅包}以求私利。或是與管委會有交情的住戶，即使他的改建會危及整體住宅的安全，因為管委會中個人的循私，而使得這樣迫害大家安全的改建能夠通過?

三、 從規約書中探查可能之弊病:
根據本組收集到的某大樓規約書，其中竟然規定第一屆之管理委員得由起造人推派之。要知道的是，在規約書中規範了區分所有人以及管委會之間的權利義務關係，實為管理委員會之憲章，而負責訂立規約書的第一屆管委會竟由起造人推派?另外，在<公寓大廈管理條例>第57條規定，起造人在建造建物完畢時，需由第一屆管委會以及地方主管機關勘查之方能啟用。如今，兩個檢查方，竟有一方是由起造人自行推派，豈不有球員兼裁判之嫌?若是地方主管機關又受到一些私人利益的吸引，住戶們的最後一道防線又為起造人所把持，住戶的權益在哪裡?

而針對以上這許多可能發生之弊病，本組想出得可能解決途徑只有一個:提升住戶的住安意識，畢竟，不論是修法或是設立相關主管機構，都是需要集合式住宅內的住戶擁有捍衛自身權力的意識方能成行。是以，本組認為，只有倚靠著整體住戶的覺醒，才能夠有效地抑止管委會可能的維權行為，而住戶又與這些弊病的發生最利害相關，若能讓住戶了解到自己的利益被侵占了，相信群眾的力量是不會放過瀆職、濫權的管委會的。

參考資料:
1.法學叢刊第一六九期-<公寓大廈管理委員會之功能> 吳明軒
2.現行地政六月號 <再析不具法人資格的管理委員會為契約主體的疑慮> 林永汀
3.某家大樓之規約書