最後編輯時間：2008.08.12 / 編輯者：HOW
張凱寧 張景儀 杜敏菁 黃雲珊 楊家惠 黃淑娟
一、研究動機
對於現今的集合式住宅而言，管理委員會是必要且必須的，就像是小型的社會ㄧ樣，需要有人統籌管理社區事務。本來這樣的設計是希望帶給居民方便，但是管委會卻漸漸爆出許多弊端，黑心的管委會能A的就A，對居民的權利視若無睹，是什麼原因讓他們行為囂張，無視法律的存在？或許是現在都市人的冷漠，認為自己過得好就好了，不在乎管委會到底做了什麼，也或許是對於管委會的不當言行是力不從心！我們做一個聰明的現代人，就要捍衛受到侵佔的權利，找出問題癥結點並提出解決辦法。
以下我們分別找出3個研究個案，並藉由法條提出解決方案。
二、研究個案
案例(A) ：管委會的權力問題當初在買房子時，標榜社區附有各項健身設施，銷售人員說可以點數方式進行公共設施的使用，如今搬進已一年多，公設的使用未以收費方式，也沒有使用點數的方式管理，因為這些問題並未在住戶大會上加以討論。而今管委會自行開會通過，表示要對在公共設施開課的團體徵收場地費，即便徵收的對象是授課老師，但是老師一定會將此項費用轉嫁給學員們，造成同樣在健身房運動，有老師教的人就必須額外付場地費的怪異現象。
案例(A)問題延伸：
1.管理委員會的決定，並未在區分所有權人大會上通過，是否具有法律效力？
2.若管理委員會執意要住戶繳費，不然不得使用該場地，此種行為是否合法？
法條:第二十五條 （會議之召開及召集人之產生方式） 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議： 一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者 。 區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。
第三十四條 （管理委員會之職務範圍） 管理委員會之職務如下：
一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
二、住戶違反第六條第一項規定之協調。
三、住戶共同事務應興革事項之建議。
四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
七、區分所有權人會議決議事項之執行。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、其他規約所定事項。
案例(B)：行徑囂張的主委強行連任的主委L，在競選連任不成後，指控該當選主委無當地戶籍；任意向住宅區停車格收費；涉嫌挪用公款，以不實之名義向管理委員會申請車馬費；主委移交典禮不順暢，涉嫌掏空社區管理委員會基金。
案例(B)問題延伸：
1.為什麼如此誇張行徑的主委，無法將他繩之以法？
2.為何此主委L可如此逍遙法外？
法條:
第二十條 （公共基金移交程序） 管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。
案例(C)：主委侵占住戶權利管理會出租大樓外牆，但也因此造成整樓住外牆的住戶很大的困擾。包括外牆被釘上上千的鋼釘可能會滲水外，每次颱風必將廣告吹壞，除了在空中拍打產生巨大噪音、無法入眠外，廣告有時還會拍打用戶的陽台玻璃，造成危險。
案例(C)問題延伸：
1.管理委員會在出租外牆前，並未事先告知或詢問在外牆的住戶，是否違法？
2.經區分所有權人會議通過不再設立廣告物，但管委會仍繼續與廣告公司簽約。
法條:
第三十三條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
三十四條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
第四十五條 （消費者權益） 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
罰則:
第三十八條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：
一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。
二、住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。
三、管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
四、管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
五、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十四條第七款之職務，顯然影響住戶權益者。
第三十九條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰： 一、區分所有權人違反第五條之利用者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。
三、住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項之規定者。
五、住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第四十四條規定者。 有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得 併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百 五十萬元以下罰金。
關於公寓大廈管理條例
歷史沿革:
中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總(一)義字第八九○○一○四四三○號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[一]義字第０９２００２４３９１１號令修正
本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法。
三、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
四、共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。
五、禁止住戶飼養動物之特別約定。
六、違反義務之處理方式。
七、財務運作之監督規定。
八、區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
九、糾紛之協調程序。
十、其他不牴觸法令之特別約定。
三、為什麼會有這些問題？
案例(A)
廠商釋出利多訊息給消費者，廣告行銷明顯與事實不符，(1)口頭支票過多；(2)住戶當初在買房子時，應詳細問清楚合約內容；(3)管委會想鑽漏洞，利用消費者之弱點貪取財務。
解決方式：
當發生上述不合理的案件，根據第二十五條及第三十四條，區分所有權人有權力開會處理，投票通過公設的使用方式(收費或點數使用方式…等)，而管委會必須執行區分所有權人會議決議事項。有一個具體的使用措施，讓居民使用起來便利也不會對管委會有所質疑，杜絕管委會想要從居民手中巧取金錢的方式
案例(B)
主委將自己的私人貪利想法運用在公共設施上，就像老師大一上行政學時所提到的例子，里長競選的福利政策是讓大家巷口可以停車，但後來巷子卻擁擠變成單行道，造成大家出入不方便。
解決方法：
根據第二十條法則規定管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支 情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。而且根據第二十五條規定召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。所以很明顯的此案例的主委已嚴重違法，且又涉嫌掏空公款。
案例(C)
主委想賺錢，私心過重。
解決方式：
根據第三十三、三十四及三十八條規定，要在公寓大廈外設置廣告，必須經由該層住戶同意，並且參加區分所有權人會議表達自己的意見，他當然有權拒絕廣告的設置、拆除廣告的權力，而管委會必須尊重區分所有權人的決議，若違反之，則處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。也或許是罰則太輕，比之租借外牆的廣告收入，得利者當然不會放過機會，所以本組認為加強區分所有權人會議的執行是居民必須捍衛的自我權益，而政府也應該修改法條加強罰則，才能達到警惕的效果。
四、總結
關於公寓大廈管理條例，是從民國搭八十四年才正式發布，表示從民國八十四年以後才有相關的規範，在此之前若居住的公寓大廈有問題該找誰申訴呢?
法規處罰是否太輕？若主委恣意向外地收取場地費、停車費以及張貼廣告物，利用社區公共建設以牟取個人不當之得利，假設一個月收停車費所得三萬元，而法律上所懲罰的罪狀僅處罰三千元不等之罰鍰，對任何學過經濟效益的人都知道，收取這些不當之財遠比懲罰的錢還有的賺。何以區分所有權人所開的會議結果，即等同住戶大會，社區管理委員會可以置之不理？相反地，當住戶被管委會告知須開始繳交經他們開會通過的場地費時，住戶採取不聽從方式，便被強行錄影存證，受到管委會的糾舉。實際上，我們也知道管委會的各個主委都很辛苦，現在的公寓大廈式住宅是都會區的主流，社區就像是一個小型社會，管理委員會像是政府來幫我們處理生活中的大小事務，以利便民。但是當其政府開始腐敗時，身為一份子的我們也該提高自身公民意識，勇敢的對無能說不。
我們目前搜集到的是關於法條上的規範以及罰則，所以會先從法律上繼續探討之後的問題，例如法律上的漏洞、大廈管理的缺失、以及個案的問題繼續探討。甚至有的時候是官商勾結上的問題，當面對到這樣的問題時該如何解決?難道我們的社會當中真的不能完全消弭此種風氣?當平民百姓面對背後有龐大勢力的主委或者集團時要如何自救呢?這會是我們繼續探討的問題。
資料來源：
[1]崔媽媽基金會公寓大廈討論區 2007.10.8 http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?t=5016
[2]崔媽媽基金會公寓大廈討論區2007.8.28 http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?t=4899
法條:公寓大廈管理條例
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