五人幫-陳冠宇.彭凡.方嗣儒.陳德宇.林威齊
初步構想:
集合式住宅體制有何缺失
對照了公寓大廈管理條例（修訂於９５年０１月１８日）以及本組所調查出的大樓管理公約書（附件１），發現在２者的陳述中，最有問題的一項為在法規中明文規定，第一任管委會（或管理負責人）應由＂區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。＂（條例第２９條）即便是因變故而無法實行該條例時，也必須申請由主管機關指定住戶一人為召集人。但是在我們所得到的公約書資料中，發現的確有建商不經過住戶推舉而直接指派第一屆管委會的情形（附件第二項及第三項第１條），理應是違例行為，但卻沒有看到建商得到懲處，令人覺得該條例沒有實質的效果。
建商積極的想在公約書中增加此條款，必然是有利可圖，不然，沒必要把麻煩事－甚至是有違法之嫌的麻煩事惹到自己的身上，可想見其處罰條例的不實和有多少的利益可藉由這個小動作來獲得。而再其中又牽扯出了一個問題，是否政府與這些建商之間有利益上的相互往來，所以才造成了建商膽敢在公開的公約書中，明定與法規完全不符的的內容而卻沒有受到制裁？可見得其中的隱情不只是建商試圖圖利那麼簡單，真要追究，甚至可以牽涉到政府整體的體制問題。
如以官商勾結這個整體政府體制失當的大問題不論，單就法規被如此忽視，政府應該如何積極處理建商這樣的藐視既訂法規的行為來論。這方面，在本組來看，可以採用相關行政單位定期至集合式住宅會勘，讓行政單位能理解現今民間集合式住宅的體制與狀況，而不是單向的靠著檢舉，另外關於檢舉方面，應加強對於一般集合式住宅住戶的宣導（例如宣導有關於申訴管道，何謂不公情形等等），至少要做到讓大家普遍能夠知道在遇到不公狀況的時候，能夠藉由哪一些管道來申訴，當然接受申訴的單位也應該徹底的落實法規並提高辦事效率以獲得最大成效。當然最基本的，是要養成集合式住宅的居民在對於自己權利的認知上更加敏銳，因為在實例上，現今集合式住宅居民常常有漠視公共事務以至於他人能藉由違反法規的小動作得利，而居民則是失去很多權利而不自知，所以該方面觀念的培養可以避免集中式住宅居民任人擺佈的情形發生。
此案在規章的方面來看並無過大之施政不良的情形，但由現實實行面來說,法案執行的不夠徹底，懲處不夠明確，法規對於管委會部分決定較無限制，住戶缺乏民主參與意識，相關民意申訴管道之宣傳不足等，也都是造成法規沒辦法有效率的施行之原因。當然官商之間關係的過度密切，也可以是個著眼的重點。
對照了公寓大廈管理條例（修訂於９５年０１月１８日）以及本組所調查出的大樓管理公約書（附件１），發現在２者的陳述中，最有問題的一項為在法規中明文規定，第一任管委會（或管理負責人）應由＂區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。＂（條例第２９條）即便是因變故而無法實行該條例時，也必須申請由主管機關指定住戶一人為召集人。但是在我們所得到的公約書資料中，發現的確有建商不經過住戶推舉而直接指派第一屆管委會的情形（附件第二項及第三項第１條），理應是違例行為，但卻沒有看到建商得到懲處，令人覺得該條例沒有實質的效果。
建商積極的想在公約書中增加此條款，必然是有利可圖，不然，沒必要把麻煩事－甚至是有違法之嫌的麻煩事惹到自己的身上，可想見其處罰條例的不實和有多少的利益可藉由這個小動作來獲得。而再其中又牽扯出了一個問題，是否政府與這些建商之間有利益上的相互往來，所以才造成了建商膽敢在公開的公約書中，明定與法規完全不符的的內容而卻沒有受到制裁？可見得其中的隱情不只是建商試圖圖利那麼簡單，真要追究，甚至可以牽涉到政府整體的體制問題。
如以官商勾結這個整體政府體制失當的大問題不論，單就法規被如此忽視，政府應該如何積極處理建商這樣的藐視既訂法規的行為來論。這方面，在本組來看，可以採用相關行政單位定期至集合式住宅會勘，讓行政單位能理解現今民間集合式住宅的體制與狀況，而不是單向的靠著檢舉，另外關於檢舉方面，應加強對於一般集合式住宅住戶的宣導（例如宣導有關於申訴管道，何謂不公情形等等），至少要做到讓大家普遍能夠知道在遇到不公狀況的時候，能夠藉由哪一些管道來申訴，當然接受申訴的單位也應該徹底的落實法規並提高辦事效率以獲得最大成效。當然最基本的，是要養成集合式住宅的居民在對於自己權利的認知上更加敏銳，因為在實例上，現今集合式住宅居民常常有漠視公共事務以至於他人能藉由違反法規的小動作得利，而居民則是失去很多權利而不自知，所以該方面觀念的培養可以避免集中式住宅居民任人擺佈的情形發生。
此案在規章的方面來看並無過大之施政不良的情形，但由現實實行面來說,法案執行的不夠徹底，懲處不夠明確，法規對於管委會部分決定較無限制，住戶缺乏民主參與意識，相關民意申訴管道之宣傳不足等，也都是造成法規沒辦法有效率的施行之原因。當然官商之間關係的過度密切，也可以是個著眼的重點。
參考-http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-40.htm<公寓大廈管理條例>
並某集合住宅之管理公約一份以為參照:
案例1
大樓管理公約書
(僅擇與關大樓管理委員會相關之規定)
一.
管理委員會掌理本大會休會期間之各項會務，管委會應依法令章程及本大會之決議執行會務。除本會公約或章程之規定、應由大會決議事項外，皆由管委會決議之。
二.
本管委會設置二十七人(各樓層推派一代表)，均為無给職，任期一年，得連任。但第一屆管委會各管理委員應由葉財記工程有限公司推派之。
三.
1.本管委會由主任管理委員召集之。每屆第一次管委會，由上屆主任委員召集 之。但第一屆管委會，得由葉財記工程有限公司召集之。
2.管委會之召集，應載明事由於三日前通知各管理委員；但有緊急事情時，得隨時召集之。
3.管理委員會開會時，應由管理委員親自出席，或出具委託書，載明授權範圍、委託代理人。
四.
1.本會管委會之決議，應有超過半數之管理委員出席，出席管理委員過半數同意行之。
2.管委會議決事項，應做成議事錄，由主席簽名、蓋章，並於會後五日內，獎議事錄分發各管理委員。
五.
1.本會主任管理委員，應由三分之二管理委員出席，及出席管理委員過半數同意，選一人任之。副主任委員亦同，選二人任之。
2.管委會主任對內即大會主席，對外代表大會；主任委員請假或應故無法出席時，由副主任委員互推一人代理之。
六.本管委會職權如下
1.執行大會決議。
2.會員大會招開時，擬訂議程及通知，並執行有關決議事項。
3.編定年度管理工作計畫、預算及管理金費之分攤辦法。
4.向會員大會提出年度工作報告、決算及金費收支報告。
5.審議會員提案及建議事項。
6.商議會員互助及公益慈善事項。
7.舉辦會員旅遊及正當康樂事項。
8.會員婚喪喜慶之幫助事項。
9.會員委託服務或幫助解決困難事項。
10.管理費之收取、保管、運用、稽核事項。
11.大樓服務工作人員之聘用及解雇。
12.監督大樓服務人員推展服務工作。
13.其他有關本大樓之維護及服務事項之釐定於執行。
七.
大樓服務處職責如次
1. 本會管委會下設大樓服務處，執行大樓各項管理服務之工作。
2. 大樓進出口及四周警衛工作。
3. 公共機電設施之維護與操作。
4. 公共建物設施包括一樓景觀庭園、地下監控室、蓄水池、管理員室、機械房、及屋頂突出物 之水箱之維護與管理。
5. 大樓、大廳各樓層、大樓四周、通道之清潔。
6. 汽機車位置之管制。
7. 其他由本會管委會指定之有關公共服務、公共建築設備、公共環境衛生等事項。
後續修正：
有關於集合式住宅內，各種管理委員會濫權或是失查的情形，已經造成了許多的一般住戶權益受損，是以本組針對這些弊病的發生，以下列幾個部分來檢視台灣社會中的管委會濫權、失職的情形。
一、 規範管委會的法律規範:
在法律條文之中，專司集合式住宅中管理委員會{文後簡稱為管委會}職權以及相關責任的是於民國84年通過的<公寓大廈管理條例>這是當時的政府為了因應台灣的經濟飛昇，集合式住宅越蓋越多，在法律之相關規範上卻還是一片空白的狀態下，因而成文的。其中詳細規範了集合式住宅中區分所有人的責任義務，以及在集合式住宅之中，應該有管理機關，並命名為管理委員會。另外，也規範了區分所有人以及管理委員會的關係，還有在集合式住宅內相關規約書的通過方式，還有規約書的範本可供各管委會參考。
二、 <公寓大廈管理條例>中規範之管委會職權可能衍生之弊病:
本組特別列出部分<公寓大廈管理條例>中所列之管委會職權，以針對事件進行探討:
其一:住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供
其二:公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項
特對以上兩點職權範圍提出事件說明弊病之發生並提供省思
1. 在住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供部分:
本組特舉出2007/5/30聯合報之新聞報導說明:在這篇報導中提到了一名旅美的中和柯姓民眾，回家竟發現社區大廈之四樓住戶竟以鐵皮加蓋，佔用屬於公共空間的露台，他前往檢舉還遭到消防隊員提醒:找民代比較快。
從<公寓大廈管理條例>中可以發見的管委會職權範圍，卻驚見有一個集合式住宅的管委會竟然沒有行使他的職權，使得這名民眾憤而檢舉，還被新聞記者採訪報導。從這篇報導可以想像，是不是還有許多的類似事件政在台灣的各個角落發生，只是它們沒有被報導出來?這些管委會的沒有善使職權使得台灣有無數的住戶權益被損害了。另外，讓我們思考下一個問題:這個管委會為什麼不檢舉他的住宅內有住戶違規?他是不是因為自己的私人交情所以不檢舉?是不是因為自己的私人利益而不檢舉?
2. 在公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項方面:
列舉說明的事件是1999/9/21的東星大樓倒塌案，這個事件的發生使得松山區的東星大樓附近成為台北市唯一的災區，也使得台灣社會開始注重了住安以及住宅的建造材料等問題。
其實這個事件除了促使台灣社會關注這些議題之外，也暴露了一個問題:管委會的弊病。雖然，在東星大樓的建造申請通過之時，當時<公寓大廈管理條例>尚未定立，是以管委會對於起初建造完成的工安並沒有責任，但是在民國84年後，管委會成立後，管委會對於東星大樓的住安就負有責任了。關於，東星大樓的倒塌，有許多人認為是由於其一樓的第一銀行之松山分行進行改建之故，若是如此，根據<公寓大廈管理條例>第六條，各個區分所有人在進行改建需動用到共有部分時都要經過管委會的同意方能施行，則在這件倒塌案上，東星大樓的管委會難辭其咎。而且，根據條例規定，管委會本就有維護該大廈之職權，其顯然瀆職。
再換個角度來看，前面提到的是關於失職的部分，接著我們試想管委會若是濫權呢?在個別住戶需要進行改建時，會不會要求住戶需繳納{紅包}以求私利。或是與管委會有交情的住戶，即使他的改建會危及整體住宅的安全，因為管委會中個人的循私，而使得這樣迫害大家安全的改建能夠通過?
三、 從規約書中探查可能之弊病:
根據本組收集到的某大樓規約書，其中竟然規定第一屆之管理委員得由起造人推派之。要知道的是，在規約書中規範了區分所有人以及管委會之間的權利義務關係，實為管理委員會之憲章，而負責訂立規約書的第一屆管委會竟由起造人推派?另外，在<公寓大廈管理條例>第57條規定，起造人在建造建物完畢時，需由第一屆管委會以及地方主管機關勘查之方能啟用。如今，兩個檢查方，竟有一方是由起造人自行推派，豈不有球員兼裁判之嫌?若是地方主管機關又受到一些私人利益的吸引，住戶們的最後一道防線又為起造人所把持，住戶的權益在哪裡?
而針對以上這許多可能發生之弊病，本組想出得可能解決途徑只有一個:提升住戶的住安意識，畢竟，不論是修法或是設立相關主管機構，都是需要集合式住宅內的住戶擁有捍衛自身權力的意識方能成行。是以，本組認為，只有倚靠著整體住戶的覺醒，才能夠有效地抑止管委會可能的維權行為，而住戶又與這些弊病的發生最利害相關，若能讓住戶了解到自己的利益被侵占了，相信群眾的力量是不會放過瀆職、濫權的管委會的。
參考資料:
1.法學叢刊第一六九期-<公寓大廈管理委員會之功能> 吳明軒
2.現行地政六月號 <再析不具法人資格的管理委員會為契約主體的疑慮> 林永汀
3.某家大樓之規約書
大樓管理公約書
(僅擇與關大樓管理委員會相關之規定)
一.
管理委員會掌理本大會休會期間之各項會務，管委會應依法令章程及本大會之決議執行會務。除本會公約或章程之規定、應由大會決議事項外，皆由管委會決議之。
二.
本管委會設置二十七人(各樓層推派一代表)，均為無给職，任期一年，得連任。但第一屆管委會各管理委員應由葉財記工程有限公司推派之。
三.
1.本管委會由主任管理委員召集之。每屆第一次管委會，由上屆主任委員召集 之。但第一屆管委會，得由葉財記工程有限公司召集之。
2.管委會之召集，應載明事由於三日前通知各管理委員；但有緊急事情時，得隨時召集之。
3.管理委員會開會時，應由管理委員親自出席，或出具委託書，載明授權範圍、委託代理人。
四.
1.本會管委會之決議，應有超過半數之管理委員出席，出席管理委員過半數同意行之。
2.管委會議決事項，應做成議事錄，由主席簽名、蓋章，並於會後五日內，獎議事錄分發各管理委員。
五.
1.本會主任管理委員，應由三分之二管理委員出席，及出席管理委員過半數同意，選一人任之。副主任委員亦同，選二人任之。
2.管委會主任對內即大會主席，對外代表大會；主任委員請假或應故無法出席時，由副主任委員互推一人代理之。
六.本管委會職權如下
1.執行大會決議。
2.會員大會招開時，擬訂議程及通知，並執行有關決議事項。
3.編定年度管理工作計畫、預算及管理金費之分攤辦法。
4.向會員大會提出年度工作報告、決算及金費收支報告。
5.審議會員提案及建議事項。
6.商議會員互助及公益慈善事項。
7.舉辦會員旅遊及正當康樂事項。
8.會員婚喪喜慶之幫助事項。
9.會員委託服務或幫助解決困難事項。
10.管理費之收取、保管、運用、稽核事項。
11.大樓服務工作人員之聘用及解雇。
12.監督大樓服務人員推展服務工作。
13.其他有關本大樓之維護及服務事項之釐定於執行。
七.
大樓服務處職責如次
1. 本會管委會下設大樓服務處，執行大樓各項管理服務之工作。
2. 大樓進出口及四周警衛工作。
3. 公共機電設施之維護與操作。
4. 公共建物設施包括一樓景觀庭園、地下監控室、蓄水池、管理員室、機械房、及屋頂突出物 之水箱之維護與管理。
5. 大樓、大廳各樓層、大樓四周、通道之清潔。
6. 汽機車位置之管制。
7. 其他由本會管委會指定之有關公共服務、公共建築設備、公共環境衛生等事項。
後續修正：
有關於集合式住宅內，各種管理委員會濫權或是失查的情形，已經造成了許多的一般住戶權益受損，是以本組針對這些弊病的發生，以下列幾個部分來檢視台灣社會中的管委會濫權、失職的情形。
一、 規範管委會的法律規範:
在法律條文之中，專司集合式住宅中管理委員會{文後簡稱為管委會}職權以及相關責任的是於民國84年通過的<公寓大廈管理條例>這是當時的政府為了因應台灣的經濟飛昇，集合式住宅越蓋越多，在法律之相關規範上卻還是一片空白的狀態下，因而成文的。其中詳細規範了集合式住宅中區分所有人的責任義務，以及在集合式住宅之中，應該有管理機關，並命名為管理委員會。另外，也規範了區分所有人以及管理委員會的關係，還有在集合式住宅內相關規約書的通過方式，還有規約書的範本可供各管委會參考。
二、 <公寓大廈管理條例>中規範之管委會職權可能衍生之弊病:
本組特別列出部分<公寓大廈管理條例>中所列之管委會職權，以針對事件進行探討:
其一:住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供
其二:公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項
特對以上兩點職權範圍提出事件說明弊病之發生並提供省思
1. 在住戶違規情事之禁止以及相關資料之提供部分:
本組特舉出2007/5/30聯合報之新聞報導說明:在這篇報導中提到了一名旅美的中和柯姓民眾，回家竟發現社區大廈之四樓住戶竟以鐵皮加蓋，佔用屬於公共空間的露台，他前往檢舉還遭到消防隊員提醒:找民代比較快。
從<公寓大廈管理條例>中可以發見的管委會職權範圍，卻驚見有一個集合式住宅的管委會竟然沒有行使他的職權，使得這名民眾憤而檢舉，還被新聞記者採訪報導。從這篇報導可以想像，是不是還有許多的類似事件政在台灣的各個角落發生，只是它們沒有被報導出來?這些管委會的沒有善使職權使得台灣有無數的住戶權益被損害了。另外，讓我們思考下一個問題:這個管委會為什麼不檢舉他的住宅內有住戶違規?他是不是因為自己的私人交情所以不檢舉?是不是因為自己的私人利益而不檢舉?
2. 在公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項方面:
列舉說明的事件是1999/9/21的東星大樓倒塌案，這個事件的發生使得松山區的東星大樓附近成為台北市唯一的災區，也使得台灣社會開始注重了住安以及住宅的建造材料等問題。
其實這個事件除了促使台灣社會關注這些議題之外，也暴露了一個問題:管委會的弊病。雖然，在東星大樓的建造申請通過之時，當時<公寓大廈管理條例>尚未定立，是以管委會對於起初建造完成的工安並沒有責任，但是在民國84年後，管委會成立後，管委會對於東星大樓的住安就負有責任了。關於，東星大樓的倒塌，有許多人認為是由於其一樓的第一銀行之松山分行進行改建之故，若是如此，根據<公寓大廈管理條例>第六條，各個區分所有人在進行改建需動用到共有部分時都要經過管委會的同意方能施行，則在這件倒塌案上，東星大樓的管委會難辭其咎。而且，根據條例規定，管委會本就有維護該大廈之職權，其顯然瀆職。
再換個角度來看，前面提到的是關於失職的部分，接著我們試想管委會若是濫權呢?在個別住戶需要進行改建時，會不會要求住戶需繳納{紅包}以求私利。或是與管委會有交情的住戶，即使他的改建會危及整體住宅的安全，因為管委會中個人的循私，而使得這樣迫害大家安全的改建能夠通過?
三、 從規約書中探查可能之弊病:
根據本組收集到的某大樓規約書，其中竟然規定第一屆之管理委員得由起造人推派之。要知道的是，在規約書中規範了區分所有人以及管委會之間的權利義務關係，實為管理委員會之憲章，而負責訂立規約書的第一屆管委會竟由起造人推派?另外，在<公寓大廈管理條例>第57條規定，起造人在建造建物完畢時，需由第一屆管委會以及地方主管機關勘查之方能啟用。如今，兩個檢查方，竟有一方是由起造人自行推派，豈不有球員兼裁判之嫌?若是地方主管機關又受到一些私人利益的吸引，住戶們的最後一道防線又為起造人所把持，住戶的權益在哪裡?
而針對以上這許多可能發生之弊病，本組想出得可能解決途徑只有一個:提升住戶的住安意識，畢竟，不論是修法或是設立相關主管機構，都是需要集合式住宅內的住戶擁有捍衛自身權力的意識方能成行。是以，本組認為，只有倚靠著整體住戶的覺醒，才能夠有效地抑止管委會可能的維權行為，而住戶又與這些弊病的發生最利害相關，若能讓住戶了解到自己的利益被侵占了，相信群眾的力量是不會放過瀆職、濫權的管委會的。
參考資料:
1.法學叢刊第一六九期-<公寓大廈管理委員會之功能> 吳明軒
2.現行地政六月號 <再析不具法人資格的管理委員會為契約主體的疑慮> 林永汀
3.某家大樓之規約書
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